Transaksi Pembelian Apartemen (2)

PERTANYAAN:

Hal-hal apa sajakah yang perlu diperhatikan pihak konsumen saat akan melakukan transaksi pembelian unit Apartemen/Rumah Susun? Wawan Gunandar-Jakarta

JAWABAN:

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan perjanjian kesepakatan para pihak mengenai rencana para pihak yang akan melakukan jual-beli dan mengatur tentang hak dan kewajiban sehingga bisa memberikan kepastian hukum serta perlindungan hukum bagi para pihak yang membuatnya.

Dengan adanya PPJB, maka Penjual dan calon Pembeli menyatakan kehendaknya untuk melangsungkan jual beli yang sesungguhnya yaitu jual beli yang dilangsungkan dengan cara pemindahan hak kepemilikan atas objek yang dijual (unit satuan rumah susun).


Di dalam PPJB biasanya mengatur beberapa hal berikut:

  1.  Komparisi Perjanjian, yaitu para pihak yang akan menandatangani PPJB.
  2.  Premisi, yaitu penjelasan awal mengenai perjanjian yang harus menegaskan bahwa pengembang telah memiliki atau menguasai lahan lokasi proyek secara sah dan tidak dalam keadaan dijaminkan.
  3.  Isi PPJB, yaitu:

 a.    Harga jual dan biaya-biaya lain yang ditanggung konsumen.
 b.    Tanggal serah terima fisik yang tidak boleh melebihi 18 bulan sejak pembayaran pertama.
 c.    Denda keterlambatan bila pengembang terlambat melakukan serah terima fisik kepada konsumen, demikian pula denda keterlambatan jika konsumen terlambat melakukan pembayaran.
 d.    Spesifikasi bangunan dan lokasi.
 e.    Hak pengembang untuk membatalkan PPJB bila konsumen lalai untuk melakukan pembayaran.
 f.    Hak konsumen untuk membatalkan perjanjian, bila pengembang lalai akan kewajiban dengan pembayaran kembali seluruh uang yang telah disetor konsumen berikut denda-dendanya sebagaimana pengembang membatalkan perjanjian bila konsumen lalai melaksanakan kewajibannya.
 g.    Penandatanganan akta jual beli haruslah ada kepastian tanggalnya dan denda bila terjadi keterlambatan serah terima fisik yang didenda.
 h.    Masa pemeliharaan 100 hari sejak tanggal serah terima unit rumah susun.
 i.    Prosentase batas toleransi selisih luas/ukuran ±10 sampai dengan 15%, jika terjadi selisih luas ukuran antara luas ukuran unit rumah susun yang tertera pada PPJB dengan luas ukuran unit Sarusun yang akan tertera dalam SHM Sarusun mengingat pada saat PPJB dibuat rumah susun tersebut belum jadi/belum ada, dengan demikian tidak ada saling menuntut pembayaran antara pengembang dengan pembeli jika luas/ukuran unit Sarusun kurang atau lebih sebagaimana yang tercantum dalam SHM Sarusun.
 j.    Force Majeur, dalam kondisi apapun, secara hukum tidak dapat dituntut akibat adanya force majeur, termasuk pengembang tidak wajib mengembalikan uang dan pembelian dari pembeli.
    
Serah Terima Fisik.
        Setelah PPJB diselesaikan kedua belah pihak, maka selanjutnya konsumen akan menerima Berita Acara Serah Terima Fisik. Isi draft Berita Acara Serah Terima Fisik harus memuat hal-hal yang mengatur pengalihan fisik dan tanggung jawab, termasuk beban terhadap biaya-biaya yang timbul atas pengalihan tersebut. Didalam PPJB tercantum batas waktu penerimaan fisik hunian/sarusun yang harus dilaksanakan pengembang kepada pembeli sejak pembeli melakukan pembayaran pertama. Biasanya tidak boleh lebih dari satu setengah tahun (18 bulan). Hal tersebut tergantung progress pembangunan saat anda membeli. Saat pembeli menandatangani Berita Acara Serah Terima, maka otomatis hak dan kewajiban atau penguasaan unit sarusun bagaimanapun dianggap telah beralih kepada pembeli seperti pembayaran pajak dan service charge.

Akta Jual Beli (AJB)        

Akta Jual Beli (AJB) merupakan salah satu bukti atau dokumen yang menunjukkan proses peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang telah memenuhi prinsip Tunai dan Tuntas, telah dilaksanakan.

Karenanya, bagi Anda selaku pembeli rumah susun yang telah dilunasi, berhak untuk mendapatkan AJB ini. Untuk mendapatkan pengesahan dokumen ini penandatanganan harus dilakukan di hadapan PPAT yang berwenang.

Dalam beberapa kasus, banyak sertifikat tanah yang diberi cap “Hak Tanggungan” dari bank pemberi KPA terkait dengan adanya pinjaman modal kerja pengembang untuk konstruksi pembangunan rumah susun (bukan jaminan atas tanah) kepada bank bersangkutan, jika demikian maka SHM sarusun belum dapat diterbitkan sebelum dilakukan roya (pencoretan hak tanggungan).

Oleh sebab itu, sebelum Anda menandatangani AJB, sertifikat tanah harus bersih dari “Hak Tanggungan” ini. Proses penghapusan “Hak Tanggungan” (roya) ini menjadi tanggung jawab pengembang.

Di dalam proses penandatanganan AJB, ada baiknya anda mempersiapkan beberapa dokumen untuk proses administrasi pembuatan AJB. Misalnya fotocopy KTP suami/isteri, Kartu Keluarga, dan Akta Nikah (bagi yang sudah berkeluarga), dan saat ini ditambah dengan kartu NPWP. 

Comments

Leave a Comment

Komentar adalah tanggapan pribadi, bukan mewakili kebijakan redaksi bintanghome.com. Kami berhak mengubah atau tidak menayangkan komentar yang mengandung kata-kata berbau pelecehan, intimidasi, dan SARA.

Required fields are marked with